В последнее время медианная цена квартиры на Кипре составляет 469 983 евро, а медианная цена за квадратный метр – 3962 евро. Для домов и вилл медианная цена достигает 835 000 евро при медианной стоимости квадратного метра 3750 евро. Рынок недвижимости Кипра завершил 2025 год с положительными результатами, подтвердив устойчивый рост, несмотря на глобальную экономическую неопределённость.
Недвижимость на Кипре превратилась из традиционного курортного направления в зрелый сектор, привлекающий как институциональных, так и частных инвесторов. Этому способствовали массовая релокация международных компаний и формирование мощного IT-кластера, которые создали структурный дефицит современного жилья и офисных площадей.
Региональные различия цен по острову
Лимасол – самый дорогой район Кипра с медианной ценой предложения жилья 670 000 евро. Город сохраняет статус наиболее престижной локации, где цены за квадратный метр в премиальных проектах на первой линии моря стабилизировались на высоком уровне. В центре Лимасола однокомнатная квартира сдаётся в среднем за 1338 евро в месяц, трёхкомнатная – за 2350 евро.
Пафос занимает второе место с медианной ценой предложения 613 000 евро. Город укрепил позиции в сегменте роскошных вилл и экологичного жилья. Рост цен здесь более умеренный, но стабильный – его поддерживает спрос со стороны состоятельных европейских пенсионеров и семей, ищущих уединение и близость к природе.
Ларнака стала самым быстрорастущим регионом за последние два года – медианная цена предложения составляет 330 000 евро. Благодаря масштабным планам реконструкции порта и районов марины Ларнака показала наибольший процентный рост стоимости недвижимости за последние 12 месяцев. Инвесторы, вошедшие в отдельные проекты два года назад, сейчас наблюдают прирост капитала в диапазоне от 20 до 25 процентов. Средняя арендная плата составляет 575 евро за однокомнатную, 738 евро за двухкомнатную и 900 евро за трёхкомнатную квартиру.
Никосия остаётся самым доступным районом с медианной ценой предложения 300 000 евро. Столица представляет собой рынок внутреннего потребления и долгосрочных инвестиций, демонстрируя минимальную волатильность и стабильно высокую заполняемость арендного жилья благодаря государственному и образовательному секторам. Однокомнатные квартиры сдаются примерно за 600 евро в месяц, двухкомнатные – в среднем за 875 евро, трёхкомнатные – около 1000 евро.
Динамика арендного рынка и доходность
В 2024 году арендный рынок Кипра показал значительный рост: арендная плата за квартиры выросла на 10,57 процента, за дома – на 9,55 процента. Растущие ставки варьируются от 900 до 1800 евро в месяц за квартиры и от 2000 до 5000 евро за виллы, обеспечивая арендную доходность до 10 процентов годовых в отдельных локациях.
Средняя арендная доходность на Кипре составляет 5,42 процента для квартир, 2,97 процента для домов и 5,59 процента для офисов. Доходность квартир заметно выше типичных 3-4 процентов в Греции или Португалии, что делает остров привлекательным для инвесторов, покупающих недвижимость под сдачу. Эффективная доля вакантного жилья оценивается примерно в 4 процента по стране: от около 2 процентов в высоковостребованных районах Лимасола на первой линии до примерно 6 процентов в менее центральных частях Ларнаки или Пафоса.
Объекты аренды на Кипре находятся в листинге в среднем от 20 до 35 дней, хотя недвижимость с адекватной ценой в востребованных районах сдаётся быстрее. Доля вакансий в Лимасоле составляет около 2-4 процентов, то есть объекты с правильной ценой часто сдаются в течение двух-трёх недель. Этот напряжённый рынок отражает ограниченное предложение, сформировавшееся в 2024 году, когда количество доступных предложений резко сократилось.
Процесс покупки недвижимости для иностранцев
Покупка недвижимости на Кипре иностранцами проходит по понятной процедуре с чёткими этапами. Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре, включая землю, квартиры, дома и другие объекты, без ограничений. Покупателям из стран вне ЕС требуется государственное разрешение на приобретение недвижимости на Кипре, хотя обычно юристы оформляют его от имени покупателя.
Для проведения сделки необходим счёт в кипрском банке. Покупатели могут изучать объекты удалённо, используя базы данных с более чем 200 предложениями от проверенных застройщиков. Юристы помогают подготовить и перевести документы, заполнить формы и сопровождают договор купли-продажи. Порог инвестиций для получения постоянного вида на жительство – 300 000 евро – не менялся с 2021 года, создавая естественный ценовой минимум на рынке новостроек, на который ориентируются застройщики.
Налоги на недвижимость и текущие расходы
Кипр предлагает благоприятную для бизнеса налоговую среду с рядом льгот для владельцев недвижимости. Ежегодного государственного налога на недвижимость нет – он был отменён в 2017 году. Однако владельцы платят местные муниципальные и канализационные сборы, которые различаются по районам. Муниципальные сборы на содержание домов (уборка, наружное освещение, ремонт) составляют от 55 до 185 евро в год.
Для покупателей жилья может применяться сниженная ставка НДС 5 процентов на часть квалифицируемого основного жилья, остальное облагается стандартным НДС 19 процентов. Транзакционные расходы при покупке недвижимости обычно включают юридические услуги, сборы за передачу права собственности и гербовый сбор. Сборы за передачу рассчитываются по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости объекта и составляют от 3 до 8 процентов от стоимости недвижимости.
Государственные программы и субсидии
В рамках новой инициативы Renovate-Rent владельцы недвижимости могут получить до 35 000 евро на ремонт. Эта программа с бюджетом 25 миллионов евро нацелена на то, чтобы в течение ближайших двух лет вывести на рынок доступной аренды 1000 пустующих жилых единиц. Как физические, так и юридические лица могут подать заявку на субсидии для ремонта пустующих объектов, которые не использовались как минимум 12 месяцев до октября 2023 года.
Для участия объекты должны быть возрастом не менее 15 лет и потреблять менее 200 киловатт-часов в год, что подтверждается счетами за электричество. Размер субсидии ограничен 15 000 евро для однокомнатных квартир, 25 000 евро для двухкомнатных и 35 000 евро для трёхкомнатных. Заявки принимаются до 31 декабря 2025 года.
Текущий профиль покупателя и инвестиционные приоритеты
Профиль покупателя на Кипре значительно изменился. Эпоха покупки любых доступных квадратных метров закончилась. В 2026 году рынок формируют три основные тенденции. Здания энергетического класса A стали не просто стандартом, а обязательным требованием ликвидности. Инвесторы ищут солнечные энергосистемы, системы рекуперации воды и использование экологичных строительных материалов. Здания, не соответствующие современным зелёным стандартам, к 2026 году потеряют в стоимости и столкнутся с трудностями при перепродаже или сдаче в аренду крупным корпоративным клиентам.
Характерной чертой 2026 года стало растущее присутствие институциональных инвесторов, включая инвестиционные фонды и семейные офисы. Если раньше рынок был в основном представлен индивидуальными покупателями, то теперь значительная доля недавних сделок приходится на портфельные приобретения и стратегии build-to-rent. Это привело к профессионализации арендного рынка: на Кипре появились многочисленные международно признанные управляющие компании, которые обеспечивают инвесторам прозрачную доходность и высокий уровень обслуживания недвижимости.
