В последнее время средняя цена квартиры на Кипре составляет 469 983 евро, а стоимость квадратного метра – 3 962 евро. Дома и виллы стоят в среднем 835 000 евро, при этом цена за квадратный метр равна 3 750 евро. Рынок недвижимости Кипра завершил 2025 год с положительными результатами, подтвердив устойчивый рост несмотря на глобальную экономическую неопределенность.
Недвижимость на Кипре превратилась из традиционного курортного направления в зрелый сектор, привлекающий как институциональных, так и частных инвесторов. Это произошло главным образом благодаря массовому переезду международных компаний и формированию мощного IT-кластера, что создало структурный дефицит современного жилья и офисных помещений.
Различия в ценах по регионам острова
Лимассол – самый дорогой район Кипра со средней ценой жилья 670 000 евро. Город сохраняет статус наиболее престижного места, где стоимость квадратного метра в элитных проектах на первой линии моря стабилизировалась на высоком уровне. В центре Лимассола однокомнатная квартира сдается в среднем за 1 338 евро в месяц, а трехкомнатная – за 2 350 евро.
Пафос занимает второе место со средней стоимостью 613 000 евро. Город укрепил позиции в сегменте роскошных вилл и экологичного жилья. Рост цен здесь более умеренный, но стабильный – его поддерживает спрос со стороны состоятельных европейских пенсионеров и семей, ищущих уединение и близость к природе.
Ларнака стала самым быстрорастущим регионом за последние два года, средняя цена жилья здесь составляет 330 000 евро. Благодаря масштабным планам реконструкции портовой зоны и марины Ларнака показала наибольший процентный рост стоимости недвижимости за последние 12 месяцев. Инвесторы, вошедшие в отдельные проекты два года назад, сейчас видят прирост капитала в диапазоне от 20 до 25 процентов. Средняя арендная плата составляет 575 евро за однокомнатную, 738 евро за двухкомнатную и 900 евро за трехкомнатную квартиру.
Никосия считается самым доступным районом со средней ценой 300 000 евро. Столица остается рынком для внутреннего потребления и долгосрочных инвестиций, демонстрируя минимальную волатильность и стабильно высокую заполняемость арендного жилья благодаря государственному и образовательному секторам. Однокомнатные квартиры сдаются примерно за 600 евро в месяц, двухкомнатные – в среднем за 875 евро, а трехкомнатные – около 1 000 евро.
Динамика арендного рынка и доходность
В 2024 году арендный рынок Кипра показал значительный рост: стоимость аренды квартир выросла на 10,57 процента, а домов – на 9,55 процента. Арендные ставки варьируются от 900 до 1 800 евро в месяц за квартиры и от 2 000 до 5 000 евро за виллы, что создает доходность до 10 процентов годовых в отдельных локациях.
Средняя доходность от аренды на Кипре составляет 5,42 процента для квартир, 2,97 процента для домов и 5,59 процента для офисов. Доходность от аренды квартир на Кипре заметно выше, чем типичные 3-4 процента в Греции или Португалии, что делает остров привлекательным для инвесторов, покупающих недвижимость под сдачу. Эффективная доля вакантных объектов по стране оценивается примерно в 4 процента – от 2 процентов в востребованных районах Лимассола на побережье до 6 процентов в менее центральных частях Ларнаки или Пафоса.
Объекты аренды на Кипре находятся в объявлениях в среднем от 20 до 35 дней, хотя недвижимость с адекватной ценой в популярных районах сдается быстрее. Уровень вакансий в Лимассоле составляет около 2-4 процентов, то есть квартиры с правильной ценой часто сдаются за две-три недели. Этот напряженный рынок отражает ограниченное предложение, сформировавшееся в 2024 году, когда количество доступных объектов резко сократилось.
Процесс покупки недвижимости для иностранцев
Покупка недвижимости на Кипре для иностранца проходит по понятной схеме с четкими этапами. Граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре, включая землю, квартиры, дома или другие объекты, без ограничений. Покупателям из стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение правительства на приобретение недвижимости на Кипре, хотя обычно юристы занимаются этим от имени покупателя.
Для проведения сделки необходим счет в кипрском банке. Покупатели могут изучать объекты удаленно, используя базы данных с более чем 200 объектами недвижимости от проверенных застройщиков. Юристы помогают с подготовкой и переводом документов, заполнением форм и контролем договора купли-продажи. Порог инвестиций для получения постоянного вида на жительство в 300 000 евро остается неизменным с 2021 года, создавая естественный ценовой минимум на рынке новостроек, на который застройщики ориентируют свои проекты.
Налоги на недвижимость и текущие расходы
Кипр предлагает благоприятную для бизнеса налоговую среду с несколькими льготами для владельцев недвижимости. Ежегодного государственного налога на недвижимость нет – он был отменен в 2017 году. Однако владельцы платят местные муниципальные сборы и сборы за канализацию, которые различаются по районам. Муниципальные сборы за обслуживание дома, такие как уборка территории, наружное освещение и ремонт, составляют от 55 до 185 евро в год.
Для покупателей жилья может применяться сниженная ставка НДС в 5 процентов на часть основного места жительства, соответствующего критериям, а на остальную часть начисляется стандартный НДС в 19 процентов. Расходы на сделку с недвижимостью обычно включают юридические услуги, сборы за передачу права собственности и гербовый сбор. Сборы за передачу рассчитываются по скользящей шкале в зависимости от стоимости недвижимости и составляют от 3 до 8 процентов от цены объекта.
Государственные программы и субсидии
В рамках новой инициативы под названием “Ремонт-Аренда” владельцы недвижимости могут получить до 35 000 евро на ремонт. Эта программа с бюджетом 25 миллионов евро нацелена на то, чтобы в течение следующих двух лет вывести на рынок доступной аренды 1 000 пустующих жилых объектов. Как физические, так и юридические лица могут подать заявку на субсидии для ремонта пустующей недвижимости, которая не использовалась как минимум 12 месяцев до октября 2023 года.
Чтобы соответствовать требованиям, объекты должны быть не моложе 15 лет и потреблять менее 200 киловатт-часов в год, что подтверждается счетами за электричество. Размер субсидии ограничен 15 000 евро для однокомнатных квартир, 25 000 евро для двухкомнатных и 35 000 евро для трехкомнатных. Заявки принимаются до 31 декабря 2025 года.
Текущий профиль покупателя и инвестиционные приоритеты
Профиль покупателя на Кипре существенно изменился. Эпоха покупки любых доступных квадратных метров закончилась. В 2026 году рынок формируют три основные тенденции. Здания энергетического класса А стали не просто стандартом, а обязательным требованием для ликвидности. Инвесторы ищут солнечные энергосистемы, системы рекуперации воды и использование экологичных строительных материалов. Здания, не соответствующие современным экологическим стандартам, к 2026 году потеряют в цене и столкнутся с трудностями при перепродаже или сдаче в аренду крупным корпоративным клиентам.
Характерной чертой 2026 года стало растущее присутствие институциональных инвесторов, включая инвестиционные фонды и семейные офисы. Если раньше на рынке доминировали частные покупатели, то теперь значительная доля недавних сделок приходится на портфельные приобретения и стратегии строительства под аренду. Это привело к профессионализации арендного рынка: на Кипре появилось множество международно признанных управляющих компаний, которые обеспечивают инвесторам прозрачную доходность и высокий уровень обслуживания недвижимости.
