За последние годы медианная цена квартиры на Кипре составила 469 983 евро при средней цене 3 962 евро за квадратный метр. Для домов и вилл медианная цена достигает 835 000 евро, а стоимость за квадратный метр — 3 750 евро. Рынок недвижимости Кипра завершил 2025 год на позитивной ноте, подтвердив устойчивый рост несмотря на глобальную экономическую неопределенность.
Недвижимость на Кипре прошла путь от курортного сегмента до зрелого рынка, привлекательного для институциональных и частных инвесторов. Главные драйверы — массовый переезд международных компаний и формирование сильного ИТ-кластера, что привело к структурной нехватке современного жилья и офисов.
Разница в ценах по регионам острова
Самый дорогой округ — Лимасол: медианная цена выставленного на продажу жилья — 670 000 евро. Город сохраняет статус престижной локации, где стоимость квадратного метра в премиальных проектах на первой линии моря стабилизировалась на высоких уровнях. В центре Лимасола аренда однокомнатной квартиры в среднем составляет 1 338 евро в месяц, трёхкомнатной — около 2 350 евро.
На втором месте — Пафос с медианной ценой 613 000 евро. Город укрепил позиции в сегментах вилл класса люкс и экологичного жилья. Рост цен здесь более сдержанный, но стабильный, его поддерживает спрос со стороны обеспеченных европейских пенсионеров и семей, ценящих уединение и близость к природе.
Ларнака стала самым быстрорастущим регионом за последние два года: медианная цена — 330 000 евро. Благодаря масштабной реконструкции порта и марины Ларнака показала наибольший прирост стоимости за последние 12 месяцев. Инвесторы, вошедшие в отдельные проекты два года назад, сейчас фиксируют рост капитала на 20–25 процентов. Средние арендные ставки: 575 евро за однокомнатные, 738 евро за двухкомнатные и 900 евро за трехкомнатные квартиры.
Никосия — самая доступная по цене: медианная стоимость жилья — 300 000 евро. Столица ориентирована на внутренний спрос и долгосрочные инвестиции, отличается низкой волатильностью и стабильно высокой заполняемостью аренды за счет государственного и образовательного секторов. Аренда однокомнатных квартир около 600 евро в месяц, двухкомнатных — в среднем 875 евро, трехкомнатных — примерно 1 000 евро.
Динамика арендного рынка и доходность
В 2024 году арендный рынок Кипра заметно прибавил: ставки на квартиры выросли на 10,57 процента, на дома — на 9,55 процента. Диапазон текущих арендных ставок: квартиры — примерно 900–1 800 евро в месяц, виллы — 2 000–5 000 евро в месяц. В отдельных локациях это обеспечивает доходность от аренды до 10 процентов годовых.
Средняя валовая доходность от аренды на Кипре составляет 5,42 процента для квартир, 2,97 процента для домов и 5,59 процента для офисов. Доходность квартир заметно выше, чем типичные 3–4 процента в Греции или Португалии, что делает остров привлекательным для инвесторов buy-to-let. Эффективная вакантность по стране оценивается около 4 процентов: примерно 2 процента в прибрежных районах Лимасола с высоким спросом и до 6 процентов в менее центральных локациях Ларнаки или Пафоса.
Объявления об аренде в среднем остаются на рынке 20–35 дней, но в востребованных районах правильно оцененные объекты сдаются быстрее. Вакантность в Лимасоле держится на уровне 2–4 процентов, поэтому такие объекты часто находят арендаторов за две-три недели. Этот дефицитный рынок — следствие ограниченного предложения, сформировавшегося в 2024 году на фоне резкого сокращения доступных лотов.
Покупка недвижимости иностранцами: пошагово
Процесс покупки недвижимости на Кипре для иностранцев прозрачен и несложен. Граждане ЕС могут приобретать здесь землю, квартиры, дома и другие объекты без ограничений. Покупателям из стран вне ЕС требуется государственное разрешение на приобретение, как правило, его оформление берут на себя юристы от имени покупателя.
Для проведения расчётов нужен кипрский банковский счёт. Подбор объектов возможен удаленно — доступны базы с более чем 200 предложениями от надежных застройщиков. Юристы помогают подготовить и перевести документы, заполнить формы и сопроводить договор купли-продажи. Порог инвестиций для получения ПМЖ в 300 000 евро не менялся с 2021 года, формируя естественный ценовой «пол» на рынке новостроек, к которому застройщики привязывают проекты.
Налоги и текущие расходы на недвижимость
Кипр предлагает благоприятный налоговый режим и ряд стимулов для владельцев. Ежегодный государственный налог на недвижимость отменен в 2017 году. При этом собственники оплачивают местные муниципальные и канализационные сборы, зависящие от района. Муниципальные платежи за содержание домов — уборка, уличное освещение, мелкий ремонт — обычно составляют 55–185 евро в год.
Для покупателей жилья действует сниженная ставка НДС 5 процентов на часть площади первой и единственной резиденции, на оставшуюся часть применяется стандартная ставка 19 процентов. Расходы при сделке обычно включают услуги юриста, сборы за переоформление права собственности и гербовый сбор. Пошлины за переоформление рассчитываются по прогрессивной шкале в зависимости от стоимости объекта и составляют примерно 3–8 процентов от цены.
